Ипотечная десятина

Количество ипотечных сделок на загородном рынке крайне невелико. На этот сегмент приходится лишь 1,5-2% от общего числа выдаваемых кредитов (и на строящиеся, и на завершенные объекты).

По данным компании «Петербургская Недвижимость», пока кредитуется лишь десятая часть выставленных в продажу коттеджных поселков в Ленобласти: из 127 поселков, выставленных в листингах, только в 13 представлены банки и ипотечные программы. Еще девять застройщиков ведут переговоры с кредитными учреждениями (хотя и указывают в рекламе возможность получения займа).

Несколько банков уже начали кредитовать объекты в поселках, расположенных на землях ДНП и СНТ (сегодня пять таких комплексов имеют договоры с кредиторами, например «Новое Минулово», «Золотая бухта», «Сосновый хутор»). Два года назад заем выдавали лишь под объекты, построенные на землях ИЖС.

Специалисты назвали всего два банка, которые активно работают на загородном рынке: «КИТ-Финанс» и Сбербанк. Впрочем, это тоже прогресс по сравнению с ситуацией двухлетней давности, когда речь шла лишь о разовых операциях.

Развитие ипотеки на загородном рынке сильно тормозят проблемы с документами у девелоперов.

«Сегодня 30-40% компаний выводят на рынок объекты с недооформленными бумагами на землю, еще больше девелоперов приступает к строительству, не имея на руках разрешения, или использует «темные» схемы получения участков.

Показательный пример: два года назад во Всеволожском районе состоялся суд из-за подделки подписи собственника в договоре купли-продажи земли под коттеджное строительство. Никак не определить степень добросовестности застройщика и не понять, завершит ли он проект в заявленный срок. Например, жилой комплекс в Курортном районе обещали сдать в 2006-м.

Через год просрочки поменялся застройщик, а дольщикам предложили доплатить по $4000/кв.м либо забрать вложенные несколько лет назад деньги. Комплекс возводится до сих пор», — рассказывает Юлия Нигуль, зам. руководителя загородного отдела департамента маркетинга «Петербургской Недвижимости».

Среди других проблем специалисты называли отсутствие градостроительной документации в населенных пунктах Ленинградской области.

«Территория массива Федоровское (Тосненский район) сначала относилась к сельхозземлям с возможностью создания ДНП, затем ее перевели в земли поселений с разрешенным использованием ИЖС. Затем — в земли поселений под общественно-деловую застройку. Сегодня разрешенное использование не определено. Чтобы не связываться с громоздкой процедурой оформления земли в собственность, многие застройщики возводят объекты на участках, находящихся в краткосрочной аренде — на 3-5 лет. Соответственно банк может выдать кредит лишь на этот срок», — продолжает Юлия Нигуль.

Возникают сложности и с оценкой загородных объектов: на рынке нет типовых домов. Поскольку система не разработана, оценка основывается на субъективном мнении специалиста. Однако вышедшие на рынок жилые комплексы, которые застраиваются как раз «серийным» жильем («Новая Ижора», «Янино»), непременно подтолкнут развитие системы оценки и ипотеки, полагают эксперты.

Специалисты загородного рынка уверены, что пока даже самые недорогие коттеджи и даже с привлечением заемных средств не могут считаться доступным жильем для большинства горожан.

К примеру, минимальное предложение в «Янино» — секция в таун-хаузе площадью 111 кв.м с участком 2 сотки — оценено в 5,95 млн рублей. Такую покупку готов на 10 лет кредитовать банк «Кит-Финанс», но требуется первоначальный взнос не менее 20%. Для получения займа на оставшуюся сумму (4,76 млн рублей) совокупный доход семьи должен составлять 160 000 рублей в месяц, а ежемесячно платить по кредиту придется около 80 000 рублей.

Источник: Еженедельная газета «Недвижимость и Строительство Петербурга», № 25(509) 2008-06-30, c.29