Загородная недвижимость: вопрос цены
Разброс цен на загородные дома сегодня многих удивляет: 750 – 4000 долларов и выше. «Никогда не соглашайтесь с изначальной ценой, назначенной продавцом за загородный дом», - этот совет постоянно встречается в прессе. И тем не менее, когда торг уместен? Далеко не всегда цены «задираются» просто из соображений моды на жилье за пределами города. Попробуем обобщить факторы, которые объективно влияют на цену загородного дома для постоянного проживания.
Причины удорожания
В отличие от жилья городского мы не можем здесь рассматривать только дом. Его цена тесно связана со стоимостью земельного участка (последняя, по наблюдениям специалистов, растет даже быстрее, чем цена на саму по себе недвижимость). Удачное расположение по отношению к озеру, лесу, подъездной дороге повысит стоимость объекта. «В частных случаях удорожание может происходить из-за особенностей рельефа и грунтов на участке, где планируется строительство дома. Если сооружение фундамента требует проведения дополнительных работ – укрепления грунта, мелиорации и т.п. – при прочих равных стоимость существенно увеличивается, рассказывает Андрей Бочков, генеральный директор «ПулЭкспресс Групп».Сам процесс строительства также вносит коррективы в стоимость дома. Заметно будет различаться и стоимость домов, построенных по одному и тому же проекту, но из разных материалов: например, если будет использован финский или отечественный брус, итальянская или белорусская плитка и т.д. На сегодняшний день существует слишком мало материалов, про которые можно было сказать: «качественно и недорого», и еще меньше среди них отечественных. Виталий Бегарь, руководитель рабочей группы НП «Ассоциация деревянного домостроения» по стандартизации и сертификации, генеральный директор ООО ДСК «Славянский» пояснил, что ситуация останется такой, пока не сбалансированы интересы всех участников даже небольшого строительного проекта. С его точки зрения, для получения адекватной стоимости 1 метра деревянного дома, сделанного по новой технологии (и превращения этого типа жилья в жилье доступное) нужно, чтобы объединились производители, девелоперы и представители власти. Тогда разработка и внедрение новых материалов не будут лежать на плечах только производителя, и конечному покупателю не предется слишком за них переплачивать.
Внесение изменений в проект также сказывается на конечной стоимости дома. Индивидуальный проект, дизайнерские изыски делают дороже и материалы, и само строительство. Повышающим фактором становятся и условия, в которых работают люди. Приводит к удорожанию и строительство в холодные периоды, при минусовой температуре.Возможности экономии
На первый взгляд индивидуальный дом, построенный вне поселка под каким-нибудь раскрученным брендом, кажется более дешевым. Однако строительство коттеджа по типовому проекту строительной фирмы всегда оптимизирует затраты будущего домовладельца. «Снижение стоимости строительства дома без потерь в качестве обеспечено в коттеджных поселках. Во-первых, обычно, застройщики предлагают ряд типовых проектов, которые подобраны с учетом особенностей рельефа и грунта, характерных для поселка. Во-вторых, ориентируясь на объемы строительства, строительные компании организуют на территории поселков склад строительных материалов, выводят технику для проведения земельных работ, а также создают условия для проживания рабочих. Таким образом, заказчик не несет транспортных расходов на доставку стройматериалов, экономит деньги и время на перегонах строительной техники, снимает с себя заботу о быте строителей. Еще важный плюс – территория поселка, а значит, и каждая стройплощадка в поселке, находится под профессиональной круглосуточной охраной», — говорит Андрей Бочков.Серьезный аспект – подведение к дому инженерных коммуникаций: для жителей коттеджных поселков этот вопрос решается централизованно, застройщик обеспечивает согласование разрешительных документов, проводит сети, осуществляет подключение. В случае индивидуального строительства все эти вопросы с государственными учреждениями домовладелец будет решать самостоятельно.
С большей осторожностью о ценовой политике в коттеджных поселках высказывается Трошева Ольга, начальник отдела загородной недвижимости департамента маркетинга в компании «Петербургская недвижимость» : «Мы проводим ежемесячный мониторинг спроса и предложения загородной недвижимости. В весенне-летний сезон мы наблюдали очередное повышение цен в этом сегменте и одновременно – тенденцию к укрупнению проектов». Но при этом с точки зрения Ольги Трошевой, говорить о рыночном ценообразовании на недвижимость в коттеджных поселках сегодня трудно: «В рекламе заявляются поселки, а на самом деле это не цельное, комплексное строительство, а лишь ряд участков. Станут ли они впоследствии поселком, и будет ли создана инфраструктура в этом районе – пока не ясно».Тем не менее, люди готовы платить даже за гипотетический проект, за знаковое место на популярном и легко доступном направлении.К наиболее популярным направлениям для покупателей дачных участков в коттеджных поселках можно отнести Карельсий перешеек в радиусе 100 км от Петербурга. «В первую очередь это – Выборгский район Ленобласти, затем Приозерский», — считает Андрей Бочков. – «Это традиционно популярные места отдыха петербуржцев: много озер, сосновые леса, хорошая транспортная доступность, неплохо развита бытовая и развлекательная инфраструктура, возможность подведения инженерных коммуникаций. Эти районы развиваются, ремонтируют дороги, строят газопровод. Каждый покупатель оценивает ликвидность приобретаемой недвижимости. Основываясь на динамике продаж наших коттеджных поселков, пять из которых расположены в Выборгском и два – в Приозерском районе, вывод очевиден: покупатели высоко оценивают их инвестиционную привлекательность. Коттеджные поселки для постоянного проживания пользуются спросом во всех направлениях в радиусе 20 км от города, однако лидирует Всеволожский район. Осенью 2007 года «ПулЭкспресс Групп» откроет продажи в новом поселке, расположенном во Всеволожске. Аналитики компании считают, что поселок категории «Элит» на 72 домовладения будет востребован на рынке.
Относительно самых дорогих направлений: безусловно, таковым остается Курортный район. Однако, в поселке «Золотые Пески» (более 200 домовладений), расположенном на берегу Финского залива в 25 км от Зеленогорска, т.е. в Выборгском районе, стоимость сотки колеблется от 10 000 до 25 000 долларов. И эта цена обоснована спросом».Особенности финансирования
Достаточно высокие цены на загородную недвижимость объяснимы уже хотя бы тем, что в отличие от городских домов подавляющее большинство проектов такого рода строятся только силами частных компаний, без участия государства. Это означает, что государственного регулирования в этой области нет, хотя возможности для создания пресловутого доступного жилья тут много. Александр Романенко, президент корпорации «Адвекс. Недвижимость», президент Российской Гильдии Риэлторов видит в загородном строительстве путь корректировки общего роста цен на недвижимость: «В первую очередь — это массовое строительство недорогого малоэтажного жилья. Для этого необходимо: увеличить долю рынка жилья, возводимого по муниципальным или государственным заказам, упростить процедуру перевода сельскохозяйственных земель в другую категорию, готовить за счет бюджетных средств инженерную и транспортную инфраструктуру участков под жилищное строительство. Это позволит, к примеру, в Ленинградской области в радиусе 50 км от города, используя новые технологии, строить жилье по доступной для граждан цене. Условием получения подготовленных участков строительными компаниями должна стать фиксированная цена жилья на выходе»Пока же малоэтажное строительство – не массовое и не особенно доступное. Средняя цена квадратного метра загородного коттеджа, выросла за последний год почти на 37% и составила около $ 3,3 тыс. Это, безусловно, ниже, чем средняя цена 1 кв. м. московского жилья. Однако средняя площадь коттеджа — не менее 350 кв. м. В результате загородный дом обходится заметно дороже квартиры в городе. Не вполне благоприятные условия по ипотеке тоже накладывают свой отпечаток на эту ситуацию. Не исключено, что регулирование цен и государственное участие в развитии малоэтажного строительства сейчас станет одним их самых распространенных предвыборных обещаний.
Елена Горелкина, Restate.ru| « Предыдущая новость | Список новостей | Следующая новость » |
Распечатать эту страницу
RSS