Питерские коттеджи стремительно дорожают

Загородный рынок Северной столицы поражает темпами роста, однако все еще сильно отстает от подмосковного – по некоторым оценкам, на 8 лет. Что, где и за какие деньги сейчас можно купить на петербургском загородном рынке – в обзоре «Собственника».

«Не следует всем концентрироваться на небольших участках земли мегаполисов, гораздо полезнее для здоровья страны рассредоточиваться по территории государства» – напомним, это слова первого вице-премьера Дмитрия Медведева. Петербуржцы и жители Ленобласти против такой установки явно не возражают, и спрос на местном загородном рынке растет день ото дня. Причем покупательский интерес проявляют (как и в Подмосковье) самые различные группы клиентов. Начнем с того, что «охотники» за квартирой за городом и те, кто подыскивает себе таунхаус или коттедж, – абсолютно разные целевые аудитории. «Квартиры за городом ищет недорогая клиентура, – комментирует Ирина Гудкина, начальник отдела жилой недвижимости компании «Бекар». – Это люди, которые не успели купить квартиру в городе до начала резкого роста цен, и теперь единственным вариантом для них обзавестись собственной квартирой остается покупка ее за городской чертой».

Имеются и люди, покупающие недорогое жилье за городом для бедных родственников, «бабушек», прислуги, домработниц. Ну а «промышленные магнаты» частенько прикупают квартирку в Сестрорецке, чтобы было где передохнуть после катания на лыжах. Немало и тех, кто мечтает хотя бы о видимости землевладения – такие люди «замахиваются» на коттеджи и таунхаусы.

Очертания рынка

В настоящее время в Ленобласти и Санкт-Петербурге действуют, вводятся в эксплуатацию и проектируются около 140 коттеджных поселков. Из них открыты к продажам порядка 50. «В середине 2007 года по-прежнему в общей массе предложения в коттеджных поселках лидировал бизнес-класс – на него приходилось 67%. Но наибольший спрос при этом наблюдался на недорогие дома для постоянного проживания в зоне не более 30 км от границы города в поселке с инфраструктурой и всеми городскими удобствами», – говорит Михаил Бимон, директор департамента маркетинга и развития корпорации «Петербургская недвижимость».

Но вот как раз с недорогими домами дело обстоит туго. «Загородный рынок демонстрирует высокий уровень ценовой динамики, только за 3 последних месяца средняя цена выросла на 12,6%», – замечает Полина Яковлева, руководитель отдела элитной жилой недвижимости Knight Frank в Петербурге.

«Рост цен за первое полугодие 2007 года в некоторых поселках достигал 60-70%, а если сравнивать с ценами конца 2006 года, то в некоторых случаях стоимость объектов выросла и в 2 раза. Значительно изменилась ценовая ситуация по средней стоимости земли под застройку, рост продемонстрировали 2 лидирующих района – Всеволожский и Выборгский, где средняя стоимость увеличилась на 50-60%, – продолжает Михаил Бимон. – Кроме того, наблюдался рост и на южном направлении. Гатчинский район показал рост на 20%. Новые игроки сразу выходят на рынок с более высокими ценами, а многие существующие проекты, следуя за тенденцией, повышали расценки практически каждый месяц».

Так что, хотя около 70% обращающихся в агентства покупателей хотят получить дом не дороже $200-250 тыс. (т. е. по цене средней городской квартиры), доля «экономного» жилья на рынке сейчас не превышает 5% всего рыночного предложения. Общее количество поселков эконом-класса едва достигает 10-12, при этом часть из них – это дачи за пределами 60-километровой зоны от Петербурга. А значит, проживать в них постоянно не получится. Из поселков эконом-класса на сегодня можно отметить проекты «Янино-2», «Новое Минулово-2», «Петергоф Плюс» (со средней ценой дома от $210 тыс.).

А раньше 2009 года острый дефицит эконом-предложения устранен не будет. Кстати, даже если себестоимость строительства удастся снизить, все равно дорожает земля. «Коттеджи в пределах 30-40 км от Петербурга – сегодня это предложение для богатых», – резюмирует Ирина Гудкина.

Локации

В этой самой зоне 30-40 км от города расположены поселки как для постоянного, так и для сезонного проживания. Земля на расстоянии 100 км от Петербурга востребована только для сезонного проживания, и то при условии, что коттеджные поселки расположены в уникальной природной местности, например, на берегу Финского залива или на Вуоксе. «На сегодняшний момент 82% предложения концентрируется в 4 наиболее популярных районах северного направления: это Выборгский (42%), Всеволожский (21%), Приозерский (12%) и Курортный (7%) районы (см. Таб. 1), – рассказывает Михаил Бимон. – Многие девелоперы осваивают территории рядом с уже построенными поселками, расширяя тем самым поселок (дополнительные очереди), либо образуя новый, тем самым в Выборгском районе уже образовались некоторые локальные зоны сосредоточения двух, трех, а то и более поселков». В некоторых местах возникают зоны, довольно плохо сопрягаемые между собой. Так, могут вплотную примыкать друг к другу многоэтажная жилая застройка, организованные коттеджные поселки, садоводства, промышленные предприятия, логистические комплексы и тепличные комплексы. «Основная масса коттеджного предложения продолжает находиться в 50-километровой зоне от черты города (КАД) – это 53% всего объема предложения, при этом 30% поселков сосредоточено на расстоянии до 30 км от города», – продолжает эксперт.

«Поселки бизнес-класса сегодня в основном находятся во Всеволожском районе, в Токсово, Пушкине, Павловске, Курортном районе», – перечисляет Ирина Гудкина. Отличия бизнес-класса от эконома проводятся по трем основным параметрам: размеру надела земли, площади дома и стоимости «квадрата». В эконом-классе дома на 100-250 кв. м идут с 10-15 сотками замели, а цена кв. м составляет $1200-1700 (т. е. стоимость дома – от $120 тыс. до $425 тыс.). В бизнес-классе дом площадью 200-300 кв. м стоит на 20 сотках, а «квадрат» стоит $1700-2500 (т. е. стоимость объекта получается в пределах от $340 тыс. до $750 тыс.).

Стандартным «оформлением» коттеджного поселка бизнес-класса (при средней стоимости дома около $0,5 млн) является наличие организованного подъезда к поселку, ограждение с видеонаблюдением по периметру, контрольно-пропускной пункт, гостевая парковка. Из социальных объектов «стандартом» становятся магазин, аптека, детская и спортивная площадки. В элит-классе, конечно, и этого недостаточно. В дорогих поселках «фишками» становятся собственные марины (причалы для яхт), собственный фитнес- и спа-центр и др. «Мечта покупателя – это песок и сосны, – говорит Ирина Гудкина. – А разница в цене на дом в «первой линии» у озера и на дом в «последней линии» может быть в 3 раза. Но следует помнить, что осенние шторма на заливе и весенний лед на Неве обычно «кладут» заборы, к тому же у воды нередко довольно шумно из-за моторок».

На загородном рынке уже сформировались четкие зоны с предложением коттеджей высокого ценового уровня – это Курортный, Пушкинский, Петродворцовый и Приморский районы. «Ценовым лидером из них по-прежнему остается Приморский район с проектом «Северный Версаль», средняя стоимость коттеджа там достигает $2,6 млн. В Пушкинском районе на сегодняшний день остались последние коттеджи в проекте «Павловский Посад», стоимость дома – $1,2 млн», – комментирует Михаил Бимон. Далее, по словам эксперта, следует Петродворцовый район с двумя проектами – «Михайловское» и «Нойдорф-Стрельна». Средняя стоимость дома в наиболее популярном и развитом районе южного направления области составляет $840 тыс. В Курортном районе реализуется 5 проектов, а среднее предложение составляет $712 тыс. за коттедж. В других районах цены ниже – в Тосненском, Выборгском, Всеволожском, Приозерском и Кировском средняя стоимость дома находится в диапазоне $420–570 тыс.

«До революции богатые поместья петербургской знати находились к югу от города – в Пушкине, Павловске, Гатчине, а на северные дачи ехали разночинцы и творческая интеллигенция, – напоминает Ирина Гудкина. – Так что девелоперы точно пойдут на юг, это направление в настоящий момент недооценено и представляет большой интерес».

«Уже в ближайшее время на южном направлении начнут строиться новые поселки, например, в Тярлево, есть еще проект «Царицына гора» и др.», – добавляет Полина Яковлева.

Форматы

Сегодня на рынке загородного жилья Петербурга преобладают организованные коттеджные поселки. Имеется и несколько проектов смешанного типа и только два проекта «чистых» таунхаусов. Также почти не представлен формат «дальних дач» с инфраструктурой курортного уровня. «По загородной недвижимости мы отстаем от Москвы чуть ли не на 8 лет, – говорит Ирина Гудкина. – Нам до изысков пока рано».

Пока же на рынок выходят новые игроки, среди них крупные компании – RBI, «М-Индустрия» и др. Поселки в районе Петербурга собирается строить и московская компания Rodex Group, она планирует начать проект во Всеволожском районе и дачный поселок под Гатчиной. Компания RBI приступит в начале 2008 года к реализации крупного проекта «Мистолово» во Всеволожском районе, рассчитанного на проживание 4 тыс. человек. Предполагается строительство малоэтажных домов с квартирами от 40 до 150 кв. м (общая площадь жилья составит 100 тыс. кв. м). Проект «Новая Ижора» от компании «Балтрос» и вовсе рассчитан на 20 тыс. жильцов и позиционируется как город-спутник. На 600 домов собирается замахнуться со временем и проект «Малый Петербург». Так что сомнений нет: в 2008–2010 годы рынок загородной недвижимости Петербурга ждут большие изменения.