Банки не спешат работать с загородной недвижимостью

Ни банки, ни девелоперы, не спешат работать с загородной ипотекой. Банки не хотят брать на себя земельный риск, а вот застройщику намного проще подождать и продать без ипотеки.

Нет залога — нет проблемы.
Получить кредит, на загородный дом, продающийся на вторичном рынке относительно легко лишь в том случае, если это коттедж или таунхаус. Конечно, можно получить кредит на первичном рынке, но при условии, что участок под домом принадлежит застройщику на правах собственности, а сама постройка сдана в эксплуатацию. В этом случае параметры кредитования будут аналогичны кредитованию на покупку квартир. Процентные ставки составляют не менее 11-12% в долларах и не менее 12,5-14% в рублях, максимальный срок кредитования во многих банках достигает 20-25 лет, первоначальный взнос — 10-20% от стоимости объекта.

Получить ипотеку на строящиеся дома, гораздо сложнее. Все дело в том, что поселки строятся на землях, которые раньше были сельскохозяйственными угодьями. С точки зрения банка, такой объект в качестве залога неликвиден.

Такие земельные участки банку крайне сложно быстро продать и вернуть свои деньги. А если девелопер еще не успел переоформить землю в свою собственность и она находится у него, например, на правах аренды, то объекта залога в данном случае просто нет. Есть и другая причина: стоимость большинства коттеджей превышает $1 млн, а такую сумму банк далеко не всегда готов дать в кредит, тем более под залог недостроя.

Процесс оформления земли в собственность занимает у застройщика от нескольких месяцев до двух-трех лет. Только после этого банк готов рассматривать земельный участок в качестве объекта залога. На этом этапе, банк уже дает согласие на ипотеку, но, как правило, только при готовности дома не менее чем на 70-80%. В договорах кредитования чаще всего указывается, что у дома должны быть крыша, стены, двери и окна. Участок должен принадлежать продавцу на праве собственности, а также иметь кадастровый номер и план с обозначением границ участка. Причем во многих случаях объектом залога выступит только земельный участок, а не строящийся дом. Это означает, что заемщик получит в кредит намного меньшую сумму, чем стоимость земли с объектом, пусть даже незавершенным.

Для того  чтобы банк пошел на встречу заемщику, он должен быть уверен в надежности девелопера, строящего коттеджный поселок, а также в том, что в будущем заемщик останется платежеспособным. Впрочем, на практике, это встречается редко. Есть и другие случаи, когда качество недвижимости не удовлетворяет требованиям банков. Например, большинство банков требуют, чтобы дом был подключен к электросетям, системам водоснабжения и канализации.

Все же большинство банков пока не работают с загородной ипотекой. Если число банков, где есть ипотечные программы на покупку квартир, уже перевалило за 500, то кредиты на загородное жилье выдают не более 10% банков, работающих на рынке ипотеки. В первую очередь загородную ипотеку развивают молодые игроки, которые вышли на рынок в последние два-три года. А некоторые банки с относительно немалым стажем на российском рынке загородной ипотекой вообще не занимаются. В частности, такой программы нет в Росбанке, Дельтакредитбанке и Банке Москвы.

В результате, число ипотечных сделок по строящейся загородной недвижимости очень низко. Например, в «Инком-недвижимости», таких сделок единицы.  Чаще, дом покупают в рассрочку. Несмотря на то, что это менее удобно: срок выплаты всей стоимости дома сокращается до двух-трех лет, а иногда бывает и меньшим.

Доля ипотечных сделок примерно одинакова для домов разных ценовых категорий. В домах экономкласса традиционно часть покупателей совершает сделки с помощью кредитования. Но поселки класса de luxe и бизнес-класса продаются медленнее из-за того, что предложений в этом секторе больше. Девелоперы, чтобы их быстрее продать, охотнее идут на переговоры с банками об аккредитации поселков и возможности продаж по ипотечной схеме.Впрочем, как правило, девелоперы также не спешат выходить на рынок ипотеки. Договариваться с банком о включении своего объекта в  шорт-лист банка означает брать на себя дополнительные риски заемщика. Для застройщика часто оказывается проще немного подождать и продать свои объекты без ипотечных схем, в том числе и в рассрочку.