22.01 | 2010

Коттеджные поселки - текущие тенденции

Во время экономических потрясений недвижимость дешевеет — это аксиома. Однако в некоторых коттеджных поселках Подмосковья дома за минувший год… стали дороже. Причин этого явления эксперты выделяют несколько.

Некоторое оживление на загородном рынке началось примерно через год после старта мировых финансовых неурядиц. В IV квартале 2008 г. девелоперы еще выжидали и не торопились снижать цены, но уже в I квартале 2009-го, осознав, что кризис обещает стать затяжным, застройщики взяли на вооружение индивидуальный подход к покупателям. Однако официально корректировать прайс-листы большинство не торопилось, надеясь на сезонное оживление спроса. «Весной 2009-го лед тронулся, интерес к загородным объектам начал постепенно восстанавливаться, — говорит Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood. — Основные причины этого — реализация отложенного спроса, снижение цен, проведение маркетинговых акций. Летом многие девелоперы официально уменьшили стоимость недвижимости в прайс-листах, и вообще в тот период о скидках стали говорить более открыто». Как отмечает эксперт, в целом за год снижение цен составило около 30%.

Ведущий консультант департамента загородной недвижимости компании «Новое Качество» Иван Соколов считает, что сейчас рассматриваемый рынок находится на этапе перелома. С одной стороны, увеличивается спрос, продавцы находят покупателей, с другой – до сих пор многие объекты остаются переоцененными. Объем предложения в данный момент сопоставим с показателями осени прошлого года. События развивались следующим образом: летом 2008 г. спрос пошел вниз, с января 2009-го предложение начало стремительно увеличиваться, но летом оно уменьшилось — в том числе потому, что некоторые собственники сняли свои лоты с продажи, поскольку не были готовы предоставлять скидку. Спрос переметнулся на вторичный рынок. В настоящий момент ценовой порог большинства сделок – $2,5 млн. Домовладения стоимостью $5-10 млн покупаются редко и зачастую уходят с дисконтом примерно 40%.


Снижение цен эксперты объясняют несколькими причинами. Главная заключается в том, что на волне роста рынка и высокого спроса многие коттеджные поселки были заметно переоценены. «Теперь ставки снизились до реального уровня, — говорит Антон Ларин, руководитель департамента загородной недвижимости компании Century 21 Prime Time Realty. — Кроме того, нередко ситуацию усугубляла недостаточно продуманная концепция. Также на цены влияла высокая конкуренция на конкретном направлении при наличии более удачных с точки зрения соотношения цены и качества комплексов, пользующихся спросом».

 

Как рассказала М. Литинецкая, кризисные тенденции (в частности, снижение спроса) в большей степени затронули те коттеджные поселки, которые к началу кризиса были готовы примерно на 50% — по сравнению с комплексами, находившимися на завершающих стадиях строительства. Как правило, размер скидок в полуготовых поселках был выше. Немаловажную роль играет и положение девелопера. Тот факт, что на его счету уже есть успешные проекты, часто служит весомым аргументом при принятии решения о покупке, дает уверенность завершения строительства.


На фоне ухудшения экономических условий и массового сокращения цен особенно удивительно выглядят редкие случаи увеличения стоимости домовладений в отдельных поселках. Их немного, но они есть — как и внимание покупателей к предлагаемым объектам. Собственно, с сентября зафиксированы единичные случаи подобного рода, говорит М. Литинецкая. Наиболее отчетливо тенденция повышения цен и отмены скидок проявилась в наиболее бюджетном сегменте. При этом предлагаемые объекты не отличаются уникальностью ландшафта и окружения. «Стоимость недвижимости растет прежде всего там, где строительство не замораживалось и активно ведется до сих пор, степень готовности высокая, а застройщик имеет надежную репутацию и может похвастаться своим портфолио, — считает И. Соколов. — Из-за увеличения интереса покупателей повышаются цены. Например, с 1 декабря в поселке «Новорижский» корпорации ИНКОМ (25 км от МКАД) сотка стала дороже в среднем на $500».

Сегодня решение об увеличении стоимости девелопер принимает либо при росте темпов продаж, либо если сооружение коттеджного поселка (или одной из очередей) близится к окончанию. Так, компания «Лидер» заявила о повышении цен в размере 3-8% на первую очередь комплекса Vita Verde (15-й км Дмитровского направления) в связи с завершением ее строительства. По данным irn.ru, в поселке «Морозово Хаус» в III квартале 2008 г. квадратный метр стоил 47-68 тыс. руб., к концу 2009-го — 74-93 тыс. На 30-50% подорожал метр в поселке «Лион» (31-й км Рублевки), средняя цена дома за год выросла примерно с 46 до 83 млн руб.

 

Эксперты называют три главные причины этого явления. Первая — высокие темпы строительства: коттеджи в коттеджных поселках были практически полностью возведены за год. Вторая — отсутствие конкуренции. Скажем, в 26-35 км от МКАД на Рублевке расположен всего один коттеджный поселок, способный составить «Лиону» конкуренцию по цене, — «Дарьино», причем рассчитан он лишь на семь домов. И третья причина — камерность проекта. Специалисты ИРН отмечают, что в коттеджных поселках, демонстрирующих положительную динамику, количество коттеджей ниже, чем в среднем по рынку. Кроме того, дорожающие объекты отличаются небольшими площадями дома и участка.

 Еще одной причиной нынешнего роста А. Ларин называет недооцененность проекта до кризиса: «Подобные предложения наиболее привлекательны с точки зрения гарантий завершения строительства и вложения средств. При этом количество таких коттеджных поселков очень ограничено, что обеспечивает им стабильный спрос даже сегодня. Располагаются эти комплексы не далее чем в 20 км от Москвы. В среднем повышение составило примерно 40-50% (в рублях — долларовый эквивалент существенно ниже)».

 

Однако М. Литинецкая не видит причин говорить о недооцененности загородки. По ее словам, стоимость многих объектов наоборот была завышена, из-за чего осенью 2008-го и произошел обвал. «В настоящий момент рынок находится в состоянии относительного равновесия, поэтому в начале следующего года, если в мире не произойдет новых финансовых потрясений, колебание цен окажется минимальным, — резюмирует эксперт. — В целом на данном этапе можно прогнозировать постепенный выход загородки на положительную динамику».

Автор статьи: Татьяна Александрова
Дата публикации: 21.01.2010
Источник: http://www.domania.ru