Статьи

Недвижимость дороже денег

Глобальные кризисы случаются не часто, но если уж случаются, то затягивают в себя весь мир, словно в воронку. Нынешний кризис – один из самых мощных финансовых коллапсов за последнее столетие. Мы пожинаем последствия лопнувшего мыльного пузыря: непродуманная политика США в области ипотечного кредитования привела к переформатированию финансовой системы и банкротству крупных банков, страховых компаний, которые считались финансовым оплотом Америки и Европы.

Следствием этого стал обвал фондовых рынков.

Опасность

виртуальной игры

Не удивительно, что именно сегодня многие бизнесмены вспомнили о гениальном Уоррене Баффете – пожалуй, самом известном и богатом в мире инвесторе, который четко разделял реальную и виртуальную экономики. Система финансовых и фондовых рынков, ее виртуальные продукты – все это создавало параллельную экономику, которая и приняла первый удар кризиса.

До ноября российские промышленники, строители и банкиры, как могли, храбрились и убеждали «электорат» в скором завершении смуты. Но избежать мировой воронки невозможно, и вот уже финансовые новости напоминают военные сводки: создан антикризисный комитет, вкладчики банка требуют вернуть деньги, компании замораживают проекты, волна сокращений захлестнула крупные города и т.д. От паники не спасает даже заветная мантра: «98-й пережили, и сегодня пронесет».

Сегодня все повернулись в сторону реального сектора экономики. И оказалось, что здесь все не так уж плохо: некоторые отрасли еще держатся на плаву. Конечно, компании сокращают издержки, сокращают раздутые штаты, вносят коррективы в планы капитальных вложений, но при этом продолжают развиваться. А это означает, что настало время инвестировать в реальные активы, включая недвижимость.

Быть или не быть обвалу?

Стоимость недвижимости в последние годы уверенно росла, поэтому всех (и потребителей, и девелоперов, и застройщиков) интересует вопрос, ждать ли в ближайшее время падения цен. Обзоры аналитиков на конец 2008 года не отличаются разнообразием: они начинаются с признания плачевного положения дел в строительной отрасли и заканчиваются рассуждениями о том, что пузырь, раздувшийся на рынке недвижимости, неизбежно должен лопнуть. Однако с такими прогнозами согласны далеко не все.

Сейчас мы наблюдаем коррекцию цены. На это уйдет от 5 месяцев до года, потому что рынок жилья инертен по своей природе. Что же может ожидать нас дальше? На этот счет единого мнения нет. Представим несколько наиболее прогнозируемых вариантов развития событий.
Все возможные пути развития рынка соотносятся с ростом цен, компенсирующим 12%-ную инфляцию.

Самый пессимистический сценарий: рынок «просядет» ниже линии инфляционного тренда, и выйдет на него не раньше 2011 года. Нас ожидает плавное и довольно длительное снижение цен до 70 тыс. рублей за «квадрат» готового жилья и ниже. Минимальный уровень цен при таком раскладе придется на I квартал 2010 года, падение составит 32-33% для столиц и 29-30% для регионов.

Второй сценарий специалисты описывают так: рынок быстро устремится к линии инфляционного тренда, и выйдет на него в конце будущего года. Будет наблюдаться плавное снижение цен до уровня 2006 года: от 80 тыс. рублей за 1 кв. м. В этом случае падение составит 24% для Москвы и Петербурга и 20% для регионов.

Минимальное падение, которого мы можем ожидать от рынка, составит 17%. Такой вариант предполагает, что рынок выйдет к линии инфляционного тренда в мае 2011 года. Снижение цен достигнет 90 тыс. рублей за 1 кв. м с минимумом в I квартале 2011 года.

События могут пойти и по совсем другому пути – все зависит от экономической ситуации в России. Некоторые эксперты рассматривают вариант, когда всеобщего кризиса удастся избежать. В этом случае рынок недвижимости ожидает плавное падение цен на 25% и полуторагодовая рецессия рынка.

Пока же ситуация выглядит так: официально стоимость жилья в Петербурге снизилась примерно на 2%. Аналитики уверяют, что реальное падение цен на первичном рынке жилья не превышает 13-15%, а на вторичном рынке дисконт составил 5-7%.

Застройщики, которые обязаны вводить жилье в срок, нуждаются в «живых» деньгах, поэтому цены на первичке падают активнее. Продавцы жилья на вторичном и загородном рынках, не завязанные на ипотеку, пока могут позволить себе подождать в надежде на рост цен

ЯрмароЧный оптимизм

По наблюдениям специалистов, в октябре покупательская активность на рынке недвижимости немного повысилась. Об этом свидетельствуют данные опроса, полученные на Ярмарке недвижимости. Согласно этим данным 90% пришедших на ярмарку собираются приобретать недвижимость. «Из интереса» в СКК пришло всего 10% посетителей, в том числе профессионалы: журналисты, участники выставки и т.д.

Интересно, что примерно треть опрошенных собираются купить квартиру в ближайшие полгода. Еще 30% рассчитывают сделать это в следующем году. Это значит, что не все потребители поддаются панике: выжидают, надеясь на скидки, или торопятся с покупкой, опасаясь роста цен. В этом вопросе мы наблюдаем некий «паритет мнений».

Еще 23% опрошенных намерены решать жилищный вопрос через год и более, что тоже не выпадает из общей картины.

Большинство респондентов считают, что недвижимость будет всегда востребована, а значит – это действительно лучший способ сохранить деньги. Примерно столько же (37%) уверены в объективности материальной ценности недвижимости. Эти два фактора для людей весомее, чем то, что недвижимость будет дорожать.

Большинство опрошенных (36%) назвали решающим фактором при выборе квартиры надежность застройщика. Чуть менее важными для посетителей ярмарки оказались цена (33%), район (22%), и лишь 9% готовы «соблазниться» рассрочкой и прочими дополнительными условиями по платежам.

То, что у россиян не пропадает желание вкладывать в недвижимость, с удивлением констатируют и иностранные риэлторы. Так, агентство переводов English-and-russian.com выпустило по заказу лондонских девелоперов электронное руководство по продаже недвижимости русским покупателям. В справочнике под названием «Selling To Russians» собраны различные материалы на тему сделок по продаже недвижимости: например, помогающие риэлторам преодолеть языковой барьер, обдумать рекламные кампании, учитывая особенности наших покупателей и принятые в России стандарты. Авторы руководства отмечают, что российские покупатели зарубежной недвижимости – одни из наиболее перспективных, так как даже в сегодняшние непростые времена обладают средствами и желанием инвестировать в недвижимость за границей. По данным российских агентств недвижимости, около 40% покупателей хотели бы приобрести квартиры или дома в другом государстве.

Строительный Еженедельник